Ar verta investuoti į fiksatorių Niujorke 2022 m.?

Atsivesk savo architektą! Tai kartu su panašiomis kodų frazėmis reiškia, kad butui, kurį ketinate apžiūrėti, reikia darbo – ir tikriausiai daug. Norėdami kompensuoti būsimą galvos skausmą, pardavėjai linkę pirkėjams iš anksto pasiūlyti mažesnę kainą. Tačiau nuo pandemijos susidomėjimas fiksavimo batviršiais gerokai sumažėjo, palyginti su jau paruoštais įkelti blokais dėl papildomų kliūčių, kurias dabartinė aplinka sukelia ir taip neaiškiai renovacijos eigai.

Mentalinė matematika

Apsvarstykite, kaip per pastaruosius 18 mėnesių pasikeitė įprasto pirkėjo mąstymo kintamieji:

Nerenovuota vertė = renovuoto rinkos kaina – (nerenovuota kaina + renovacijos išlaidos)

Kitaip tariant, norėdami kainuoti fiksuojamus batviršius, pirkėjai žiūri į jau paruoštų įsikelti vienetų kainą ir sumažina renovacijos išlaidas (ir galvos skausmą). Pavyzdžiui, jei renovuoti vienetai parduodami už 1 mln. USD, o neatnaujintą vienetą galima įsigyti už 800 000 USD, o numatomos renovacijos išlaidos yra mažesnės nei 200 000 USD, tada pirkėjas gali pajusti vertės pasiūlymą.

Žinoma, šiandien kyla problemų dėl renovacijos. Bet pirmiausia pradėkime nuo to, ką turime omenyje sakydami „vargo“. Apytiksliai apibrėžta, ji atrodo taip:

Vargas = išlaidos + pastangos + laikas

Kuo aukščiau jis pakyla, tuo labiau reikia sumažinti nekilnojamojo turto kainą, kad jis būtų prasmingas pirkėjui. Ir šiais laikais beveik viskas yra vargo. Tiesą sakant, žiūrėdami į tris jo kintamuosius galite lengvai pamatyti, kaip „vargo“ daugėja:

  • Laikas– Prieš pandemiją, senas posakis nuo trijų iki šešių mėnesių, padvigubėjo (tai reiškia, kad renovacija paprastai užtrunka dvigubai daugiau laiko, nei tikitės, kai tik pradedate), iš esmės užfiksavo laiko juostą ir su ja susijusius nenuspėjamus veiksnius. Planai, veiksniai, tokie kaip patvirtinimai miesto ir pastato lygmeniu, reikmenys, prietaisai, darbas, gali būti pagrįstai įvertinti, nors ir turint šiek tiek nemažą perviršio pašalpą. Tačiau nuo pandemijos pradžios beveik kiekvienas iš šių terminų keičiasi. Taigi, jei tikitės, kad renovacija užtruks tris mėnesius, tai gali užtrukti šešis, devynis ar net dvylika mėnesių. Nors planus vis tiek galima parengti gana greitai, jų patvirtinimas yra kitas dalykas. Kalbant apie tiekimą, įvykiai pasaulinėje logistikos grandinėje gali reikšti, kad nurodytas prietaisų ar spintelių pristatymo laikas gali svyruoti nuo nurodyto savaičių iki neapibrėžto mėnesių skaičiaus. Galiausiai, kai Covid vis dar išlieka problema, daugelis generalinių rangovų nuolat stengiasi išlaikyti savo įgulas kartu (dėl darbo jėgos trūkumo pramonėje), todėl tai daro dar vieną sudėtingumą.
  • išlaidos –Vartotojų kainų indeksas 2021 m. išaugo 7 proc., nes anksčiau minėtos pasaulinės tiekimo grandinės problemos privertė didinti kainas, o kainos vis dar kyla. Kylant prekių kainai, didėja ir darbo sąnaudos. Vėlgi, prieš pandemiją dauguma išlaidų buvo žinomos iš anksto, o protinės matematikos ribose buvo pagrįstas perviršis. Deja, planuojantiems renovaciją, šiandieninė kaina, pagrįsta vakarykštėmis išlaidomis, gali tiksliai neatspindėti rytojaus galutinės sąskaitos faktūros. Paprasčiausiai yra daug daugiau erdvės krypčiai.
  • Pastangos-Kilus apvalaus apibrėžimo rizikai, pastangos yra fizinės formos vargas. Nors vaizdų išdėstymas ir apdaila daugeliui yra malonūs, dauguma neįvertina tūkstančių sudėtingų sprendimų, kuriuos reikia priimti. Nuo stalčiaus patraukimo iki plytelių pločio iki baltos lubų atspalvio – reikia atsižvelgti į smulkias smulkmenas. Prie to pridėjus rangovų valdymo, statybos dokumentų pateikimo, draudimo blankų ieškojimo, tiekėjų ginčų, buitinės technikos susekimo ir darbo laiko stabdymo verslą, greitai suprasite, kodėl renovuoti įrenginiai prekiauja brangiai.

Galų gale, daugelis pirkėjų per pastaruosius 18 mėnesių atliko mintis ir suprato, kad kad ir kokią vertę renovacija galėtų suteikti nekilnojamojo turto būklės namams, vargo buvo tiesiog per daug, o nuolaida buvo per maža. Taigi, nekilnojamojo turto rinkai įsibėgėjus, vis daugiau pirkėjų varžėsi dėl renovuojamo nekilnojamojo turto, kuris didino kainas, o renovuotų vienetų kainos iš esmės stagnavo.

Neryški vertė

Prieš dešimtmetį, 2012 m., nerenovuoto buto pardavimo kainos mediana siekė maždaug 86% renovuoto buto kainos. Bėgant metams tas pats rodiklis dažniausiai mažėjo ir pernai siekė maždaug 75%, o tai dar labiau atspindi didėjantį pirkėjų norą išvengti galvos skausmo. Kainų veiksmai patvirtina šią tendenciją – vidutinė nerenovuotų butų kaina per tą laiką išaugo 17%, o renovuotų vienetų kaina padidėjo dvigubai – 35%. Šia prasme pirmenybė lengvumui nėra pandemijos pasekmių dalis. Vietoj to, pandemija atkreipė dėmesį į daugelio pirkėjų prioritetus: jie norėjo didesnių vienetų ir norėjo jų nedelsiant. Arba, kitaip tariant, renovacija tiesiog neverta vargti.

Vertės investicijų grąža?

Įžengus į 2022 m., nuolaida nerenovuotiems vienetams rodo, kad pirkėjai gali dar kartą pažvelgti į šį šiuo metu nepastebėtą sektorių. Kadangi nuogąstavimai dėl COVID rinkos nepaveikia beveik tiek, kiek anksčiau, nauji modeliai ir praktika virsta nauja norma, o tiekimo grandinėms pagaliau atsigaunant, planuojant didelius renovacijos projektus gali kilti netikrumo debesis. . Kai 2022 m. įsibėgėjus kainų tendencijoms greičiausiai kils aukštyn, potenciali vertė, kurią reikia realizuoti atliekant savo darbą, galiausiai gali atsverti vargus.

Leave a Comment