Ilyce’as Glinkas ir Samuelis J. Tamkinas
K: Tikiuosi, kad galite man atsakyti į šį klausimą. Konsultavomės su trimis teisininkais ir dviem buhalteriais, niekas nesutaria dėl atsakymo.
Mano brolis, sesuo ir aš turime namą su beveik septyniais hektarais žemės. Mes jį paveldėjome iš savo tėvo. Namo nuomai valdyti įkūrėme ribotos atsakomybės bendrovę (LLC). Dabar ruošiamės parduoti turtą, o sutartį peržiūri pirkėjas.
Mes du norime paimti pinigus, o kitas nori pakeisti 1031. Ar mes visi trys turime sutarti dėl šios dalies? Be to, kaip apskaičiuoti kapitalo prieaugio mokestį, kurį galime mokėti? Mums už turtą buvo pasiūlyta 2 mln.
IR: Konsultavotės su penkiais specialistais ir vis dar negavote atsakymo, kurio ieškojote? Gerai, mes pabandysime.
Pradėkime nuo to, kas nutinka paveldėjus turtą. Kaip aptarėme ankstesniuose stulpeliuose, kai paveldėjote tą turtą, gavote jį rinkos verte tą dieną, kai mirė jūsų tėvas. Taigi, net jei jis nusipirko jį už 100 000 USD, jei jis buvo vertas 2 mln. USD, kai jis mirė, tai yra padidintas pagrindas mokesčių tikslais.
Bet ar jis mirė prieš metus ar prieš 30 metų? Ar turtas pilnai nusidėvėjęs? Atsakymai į šiuos klausimus tiesiogiai veikia mokesčius, kuriuos turėsite mokėti. Prie tų klausimų pateksime akimirksniu.
1031 keitimas yra mechanizmas, kurį naudoja nekilnojamojo turto investuotojai, norėdami atidėti federalinius pajamų ir kapitalo prieaugio mokesčius parduodant investicinį nekilnojamąjį turtą. Iš esmės per labai trumpą laiką perkate pakaitinį turtą, kuris kainuoja tiek pat arba daugiau, nei parduodamas turtas. Pavadinimas kilęs iš Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriaus. Per daugelį metų rašėme apie bendrąsias 1031 mainų taisykles.
Jūsų atveju ribotos atsakomybės bendrovė galėtų parduoti turtą ir tada turėtų nusipirkti pakaitinį turtą, kuris kainuoja mažiausiai 2 mln. USD, kad būtų atidėti federaliniai pajamų mokesčiai už investicinio turto pardavimą.
Bet štai toks dalykas: du iš jūsų nori pasilikti grynuosius pinigus, gautus pardavus, o vienas nori atidėti visus mokėtinus mokesčius.
Jei LLC parduoda turtą, LLC yra vienintelis subjektas, galintis atlikti 1031 mainus. Šioje situacijoje įmonei būtų viskas arba nieko. Tai pasakius, LLC gali paskirstyti turtą prieš parduodant nariams, o tada kiekvienas narys galėtų parduoti savo turtą šiam pirkėjui.
Tarkime, kiekvienam iš jūsų priklauso trečdalis įmonės ir kiekvienas iš jūsų perdavėte pirkėjui trečdalį palūkanų. Vienas brolis galėtų parduoti savo interesą pirkėjui, įsteigti 1031 mainų tarpininką ir vadovautis 1031 taisyklėmis, kad nusipirktų pakaitinį turtą. Šis brolis turėtų turėti galimybę atidėti federalinius pajamų ir kapitalo prieaugio mokesčius naudodamasis 1031 keitimu, o kiti du broliai ir seserys tiesiog parduotų savo nuosavybės dalį ir sumokėtų visus mokesčius, kuriuos būtų skolingi federalinei vyriausybei.
Būtinai pasikalbėkite su 1031 biržų ekspertu, kad jis paaiškintų mechanizmą, kurį turėsite atlikti norėdami paskirstyti LLC palūkanas už turtą jos nariams.
Kiek sumokėtumėte mokesčių? Jūs nepateikėte mums pakankamai informacijos, kad galėtume atlikti net voko nugarėlės skaičiavimą. Pakanka pasakyti, kad jūs ir jūsų broliai ir seserys paveldėjote turtą bet kokia turto verte tėvo mirties metu.
Bet štai kaip viską apgalvoti: pradėkite nuo tėčio mirties datos. Jei turtas buvo vertas 1 500 000 USD, kai jis mirė, o jūs jį parduodate už 2 000 000 USD, būtų lengva pasakyti, kad už skirtumą, 500 000 USD, turėtumėte sumokėti mokesčius. Bet tai yra investicinis turtas, ir mes nežinome, ar jūs ir jūsų broliai ir seserys įdėjote pinigų į turtą (ar kiek), kiek laiko jums priklausė turtas ir kiek nusidėvėjote per laikotarpį, kai jums priklausė turtas. nuosavybė.
Jei paveldėjote turtą prieš 30 metų ir dabar visiškai nudėvėjote turtą, jums gali tekti sumokėti nemažą mokestį už nusidėvėjimo susigrąžinimą (25 proc. nuvertėjusios sumos tarifu) ir kapitalo prieaugį. Norėdami gauti atsakymus į šiuos klausimus, turėsite grįžti pas vieną iš buhalterių, pageidautina tą, kuris turi daug žinių federalinio nekilnojamojo turto apmokestinimo, nusidėvėjimo ir kapitalo prieaugio srityse.
Taip pat siūlome pasikalbėti su asmeniu, kuris dirba atidėto mokesčių keitimo įmonėje, kurios specializacija yra 1031 birža. Tačiau turėtumėte pasikalbėti su asmeniu, kuris tai daro daugelį metų, nes jūsų padėtis yra sudėtinga ir jei tai padarysite neteisingai, galite susidurti su daugybe taisyklių, reglamentuojančių 1031 mainus, ir susimokėti didžiulę mokesčių sąskaitą. baudas.
Galų gale manome, kad įmanoma padalyti nuosavybę ir tada leisti dviem broliams ir seserims sumokėti visus mokėtinus mokesčius ir įsidėti likusius pinigus, o trečiasis reinvestuoja savo pajamų dalį. Tačiau kai visi pamatys, kiek mokesčių turės mokėti, visi gali būti labiau suinteresuoti šias pajamas reinvestuoti į investicijas į nekilnojamąjį turtą, kurios struktūra užtikrina ilgalaikes pajamas.
Susisiekite su Ilyce’u Glinku ir Samueliu J. Tamkinu per jų svetainę BestMoneyMoves.com.