Gubernatorius Hochulas paskelbė programos 421-a | peržiūras Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP

Gubernatorė Kathy Hochul šią savaitę paskelbė apie siūlomą Programos 421-a „Pasiekiamas Niujorkas“ peržiūrą, susijusią su jos 2023 finansinių metų biudžeto projektu. Naujoji programa būtų žinoma kaip „Įperkamos niujorkiečių kaimynystės“ (ANNY) mokesčių paskata ir būtų įtraukta į Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 485-w skirsnį. Pasiūlymas grindžiamas panašia į dabartinę 421-a programą, tačiau reikalauja didesnio įperkamumo ir naujų mažų nuomos ir namų nuosavybės projektų įperkamumo galimybių.

Teisės aktai supaprastintų šiuo metu leidžiamus įperkamumo variantus ir sumažintų pasirinkimų skaičių nuo šešių iki trijų:

  • Naujas A variantas būtų taikomas bet kuriam nuomos projektui, kuriame yra 30 ar daugiau vienetų. Ši parinktis reikalauja, kad 25 % pastato vienetų būtų prieinami, su:
    • 10% vienetų, prieinamų namų ūkiams, kurių vidutinės pajamos (VMI) yra 40% arba mažesnės
    • 10 % vienetų, prieinamų namų ūkiams, kurių AMI yra 60 % arba mažesnis
    • 5 % vienetų, prieinamų namų ūkiams su 80 % ar mažesniu AMI

Ši parinktis yra panaši į dabartinę A parinktį pagal 421-a, išskyrus tai, kad viršutinė pajamų riba sumažinama nuo 130 % AMI iki 80 % AMI.

  • Nuomos projektams, kuriuose yra mažiau nei 30 vienetų, būtų taikomas naujas B įperkamumo variantas, reikalaujantis žemesnio įperkamumo lygio. Pagal B variantą 20 % namų ūkiams prieinamų vienetų turi būti 90 % ar mažesnis AMI.
  • Namų nuosavybės projektams naujoji C parinktis reikalauja, kad 100 % butų būtų įperkami namų ūkiams, kurių AMI yra 130 % arba mažesnė.

A variantas paprastai yra toks pat kaip 1 variantas, privalomas apsirūpinimas būstu (MIH) pagal Erdvinio planavimo rezoliuciją, pagal kurią reikalaujama, kad 25 % zonoje esančios žemės ploto būtų suteiktas įperkamas būstas, nors MIH 1 variantas leidžia pajamų diapazonas iki 130 % AMI, o tai neleidžiama pagal ANY A variantą. Kiti du ANNY variantai neturi panašaus varianto pagal MIH.

Kaip ir dabartiniame įstatyme, naujais teisės aktais numatytos mokesčių lengvatos būtų pratęstos iki 25 metų po statybos ir dar 10 metų pratęstas dalinis atleidimas nuo mokesčio, lygus įperkamo pastato vienetų procentui. . Pasiūlymu būtų panaikinta 35 metų trukmės visiška mokesčių lengvata, taikoma dabartiniame įstatyme dideliems projektams „vietose, kuriose yra didesnis prieinamumas“. Nuosavybės projektai pagal C variantą būtų atleisti nuo mokesčių 40 metų.

Viena iš pastebimų naujos pasiūlymo ypatybių yra ta, kad nuomos projektams įperkamumo reikalavimai taikomi nuolat, nepaisant to, kad mokesčių lengvatos nustoja galioti po 35 metų. Namų nuosavybės projektams įperkamumo apribojimai taikomi tik atleidžiant nuo mokesčių 40 metų. Šie apribojimai taikomi perparduodant namą ir reikalauja, kad namas būtų parduotas pirkėjui, turinčiam tinkamų pajamų 40 metų laikotarpiui, o savininkas namą naudotų kaip pagrindinę gyvenamąją vietą bent penkerius metus.

Naujojoje programoje išliko daug dabartinio įstatymo ypatybių, pavyzdžiui, statybos darbo užmokesčio reikalavimas projektams, kuriuose yra 300 ir daugiau vienetų tam tikrose Manheteno, Bruklino ir Kvinso vietovėse, vyraujantis darbo užmokesčio reikalavimas statybininkams ir reikalavimas stabilizuoti nuomos kainas.

Kaip pasiūlymas atsiras teisėkūros procese, dar reikia pamatyti. Nekilnojamojo turto bendruomenė nori plano, kuriame būtų nustatyta tinkama pusiausvyra tarp paskatų kurti įperkamą būstą ir sudaryti sąlygas projektams būti ekonomiškai perspektyviems.

[View source.]

Leave a Comment