Komercinės hipotekos: Fed didinant palūkanų normas, komercinio nekilnojamojo turto palūkanų normos kyla | Verslo naujienos

Federalinio rezervo pirmininkas Jerome’as Powellas perdavė septintojo dešimtmečio pabaigos ir aštuntojo dešimtmečio roko grupės Čikagos hito „Beginnings“ frazę „tai tik pradžia“, kai paskelbė, kad Federalinis rezervas ketina padidinti federalinių fondų palūkanų normą 0,25 proc. šiais metais gali būti padidintas dar šeši, o 2023 m. – dar keturi.

Praėjusią savaitę jis padvigubėjo, kai nurodė, kad, jei reikės, FED galbūt imsis agresyvesnių veiksmų prieš infliaciją.

Nors šis žingsnis ir komentarai atitiko investuotojų lūkesčius, realybė sukrėtė obligacijų rinką, o 10 metų trukmės iždo pajamingumas per dvi trumpas savaites pakilo 0,40%.

Kadangi daugelis komercinio nekilnojamojo turto skolintojų tai naudoja kaip savo etaloną, palūkanų normos yra didesnės nei praėjusį mėnesį, o pagal John B. Levy & Company National Mortgage Survey, 5 ir 10 metų palūkanų normos dabar siekia 3,75 %. iki 3,80 % mažesnio sverto sandoriams.

Komercinio nekilnojamojo turto investuotojams kova su infliacija apima prieštaringus jausmus. Paprastai nekilnojamasis turtas yra naudingas infliacinėje aplinkoje kaip gera apsidraudimo priemonė. Tačiau aukštesnės palūkanų normos, naudojamos kovai su infliacija, yra laikomos neigiamu pramonėje, kuriai būdinga didelė skola.

Žmonės taip pat skaito…

Įdomu tai, kad yra daug įrodymų, leidžiančių manyti, kad komercinio nekilnojamojo turto viršutinės ribos normos, kurios yra naudojamos kaip trumpalaikės vertės metrika (atrodo pajamingumą už nekilnojamąjį turtą be sverto per vienerių metų laikotarpį), nėra viskas, kas koreliuojama su 10 – metų iždas.

Ryanas Severino, JLL vyriausiasis ekonomistas, daugelį metų atkreipė dėmesį į neigiamą palūkanų normų ir viršutinių normų koreliaciją.

Galite grįžti į devintąjį dešimtmetį ir pamatyti keletą metų, kai 10 metų iždo pajamingumas iš tikrųjų viršijo vidutines viršutines ribas. Sunku įsivaizduoti investuotoją, įsigyjantį daugiabučių kompleksą už 4% pajamingumą, jei galėtų nusipirkti nerizikingą 10 metų iždą, kuris atneštų 5%.

Tačiau taip atsitiko devintajame dešimtmetyje ir priežastis ta, kad nors viršutinė norma yra komercinio nekilnojamojo turto vertės mechanizmas laiku, ji nėra labai tinkama vertinant kitus kintamuosius, pvz., būsimą nuomą ar kapitalo kainą.

Šiandien daugiabučiams ir pramoniniams objektams taikomos vidutinės viršutinės ribos normos, kurios sudaro labai mažą priemoką už nerizikingą 10 metų iždo palūkanų normą, tačiau mažai tikėtina, kad staigus ir staigus palūkanų normų padidėjimas iš esmės pakeis tai. prekyba. Priežastis ta, kad investuotojai mano, kad nuomos ir grynųjų veiklos pajamų augimas laikui bėgant padidins grąžą ir vidutiniškai pasieks daug didesnę priemoką.

Labai tikėtina, kad staigus tarifų augimas paveiks vieno nuomininko sandorius su žemomis viršutinėmis ribomis, kai naudojamas svertas. Laikui bėgant šie sandoriai paprastai turi lėtesnį nuomos augimą ir yra mažiau tikėtina, kad jie bus apsaugoti nuo infliacijos arba parodys grąžą, pateisinančią nedidelę rizikos premiją.

Ričmondo komercinio nekilnojamojo turto rinka ir toliau šurmuliuoja. Dažniausiai girdimas iššūkis yra tas, kad dėl naujų butų statybos sąnaudų sunku pagrįsti plėtros riziką. Tai gali paskatinti didesnį nuomos augimą, nes pasiūla yra ribota, o paklausa ir toliau didėja.

Kita vertus, „Apartment List“ neseniai paskelbė pranešimą, skirtą moterų istorijos mėnesiui. Remiantis tyrimu, kuriame atsižvelgta į naujausius duomenis, atspindinčius ekonominį teisingumą, verslo atstovavimą, įperkamumą ir moterų pasitenkinimą bendruomene, Ričmondas užima šeštą vietą iš 80 geriausių dirbančių moterų miestų.

John B. Levy & Co. Partnerį ir investicijų bankininką Andrew Little galite pasiekti adresu alittle @ jblevyco.com.

Leave a Comment