Mokesčių teismas vengia tradicinės apklausos išvestinės kapitalizacijos normos nustatymo, o čempionai pasikliauja investavimo metodu. Cole’as Šocas

Neseniai išnagrinėtoje byloje 3 University Plaza SPE, LLC prieš Hackensack miestą 5002-2014, 1670-2015, 3553-2016, 1163-2017, 3768-2018, 12891-2019 – 3 University Plaza SPE LLC ir kt. prieš Hackensack City (njcourts.gov) dėl didelio 225 000 kvadratinių pėdų A klasės biurų pastato, Mokesčių teismas nagrinėjo vertintojų bendruomenės vykstančias diskusijas dėl to, ar reikėtų mokėti tam tikras pasikartojančias išlaidas (pvz., nuomininkų išmokas tobulinti ir brokerių komisinius). apskaičiuojant labai svarbias turto grynąsias veiklos pajamas, laikomi vadinamaisiais „viršijančiais“ arba „žemesniais“ eilutės koregavimais. Dėl to, kad pajamų metodas į vertę yra gerai pripažinta pagrindinė metodika, naudojama dirbant su pajamas duodančiu nekilnojamuoju turtu, stabilizuotų turto grynųjų veiklos pajamų nustatymas yra labai svarbus norint tinkamai ir pagrįstai nustatyti tikrąją rinkos vertę.

Nes 3 universitetas Teismas padarė išvadą, kad šios išlaidų kategorijos yra „konkurencinėje rinkoje“ „kasmet pasikartojančios“ veiklos sąnaudos ir „reikalingos turto užimtumui stabilizuoti bei vertei išsaugoti“, jos turi būti traktuojamos kaip „viršijantys“ koregavimai, darantys įtaką grynajam veiklos pajamos. Be to, kadangi Mokesčių teismas pripažino, kad didžiosiose pramonės šakose atliekamose apklausose kapitalizavimo normos nurodomos remiantis tyrimo dalyvių nuomininko pagerinimo pašalpos ir brokerių komisinių sąnaudų traktavimu kaip koregavimus, esančius žemiau linijos (todėl tai neturi įtakos grynosioms veiklos pajamoms), , šiomis apklausomis (pvz., American Council of Life Insurers Investor Bulletin Tables ir PwC Real Estate Investor Survey) negalima remtis darant atitinkamus kapitalizacijos rodiklius, naudojamus taikant pajamų metodo vertinimo metodą.

Kita vertus, investicijų juostos metodas, skirtas kapitalizacijos normoms apskaičiuoti, yra metodas, kuris priklauso nuo rinkos nustatytų atitinkamų hipotekos palūkanų normų ir nuosavybės dividendų normų, kurių nė vienas neturi tiesioginės įtakos nekilnojamojo turto grynosios veiklos pajamos ir skirtingas požiūris į nuomininką. tobulinimo išmokos arba brokerių komisiniai. Taigi Teismas padarė išvadą, kad investicijų juostos metodas „suteikia tiksliausią ir patikimiausią kapitalizacijos normos nustatymo metodą, nes jis nėra užterštas ar paveiktas klausimų, kaip potencialūs apklausos gavėjai suvokė hipotetinius sandorio klausimus arba kaip rinka suvokia kasmet pasikartojančios veiklos sąnaudos“.

Todėl Mokesčių teismo sprendimas šioje byloje, nors ir yra teisminis sprendimas ir nėra privalomas kitiems teismams, tačiau pateikia gerai pagrįstą analizę ir požiūrį, kuris turėtų padėti vertintojų bendruomenei geriau orientuotis į geriausią praktiką nustatant stabilizuotą grynąjį pelną. veiklos pajamos ir atitinkamų kapitalizacijos normų fiksavimas – du neatskiriami pajamų požiūrio į vertę komponentai.

Leave a Comment