Neapsigaukite šiuo nekilnojamojo turto mitu

Įprasta klaidinga nuomonė, kad investicijų į nekilnojamąjį turtą fondai arba REIT yra prastesni, kai kyla palūkanų normos. Tiesą sakant, REIT gali apsisaugoti nuo didėjančios infliacijos, teigia TCW atstovas Imanas Brivanlou.

Brivanlou, generalinis direktorius, padedantis valdyti Los Andžele įsikūrusios turto valdymo įmonės valdomą 265,8 mlrd. dėl didesnės skolinimosi kainos bus rizikingiau pirkti komercinį nekilnojamąjį turtą – reiškinys vadinamas kapitalo normos plėtra. Ši mintis daro išvadą, kad REIT vertė, palyginti su rinka, sumažės, nes didėja investicijų į nekilnojamąjį turtą kaina.

„Dažnai nepastebima, kad nekilnojamasis turtas yra infliacijos apsidraudimo priemonė“, – sakė Brivanlou Institucinis investuotojas. „Dažniausiai tarifai kyla dėl tam tikro infliacijos elemento, todėl REIT gali kompensuoti šį daugialypį suspaudimą padidindami nuomos mokesčius.

Brivanlou nėra vienas su šia idėja. Morrisas DeFeo, teisininkas, konsultuojantis REIT kaip partneris ir Herrick, Feinstein įmonių skyriaus pirmininkas, sutiko, kad didėjančios palūkanų normos nebūtinai yra REIT pasmerkimo rodiklis. Jis teigė, kad nuomonę, kad REIT kils ir kris dėl palūkanų normų, kyla iš investuotojų, kurie į REIT žiūri kaip į pajamingumą arba gana stabilų būdą gauti pajamų. Pasak DeFeo, šis požiūris yra „geras“, bet neišvengiamai „per siauras REIT požiūris“.

Kiti investuotojai į REIT žiūri kaip į galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą įvairesniu būdu. Šiems investuotojams palūkanų normos, nors ir vis dar yra problema, neturės tokio didelio poveikio REIT rezultatams ilgesnio laikotarpio investicijų laikotarpiu.

„Jei į tai žiūrite iš investuotojo, norinčio investuoti į nekilnojamąjį turtą perspektyvos, tada palūkanų normos yra reikšmingos… tačiau tai taip pat yra galimybė pasinaudoti augančiomis rinkomis ir augančiais pajamomis, kai ekonomika keičiasi tam tikru būdu. ir nekilnojamasis turtas yra kartu su juo “, – pasakojo DeFeo Institucinis investuotojas.

S&P Dow Jones Index 2017 m. liepos mėn. ataskaitoje autoriai Michaelas Orzano ir Johnas Wellingas nustatė, kad iš šešių ilgalaikių palūkanų normų kilimo laikotarpių, kurie buvo nuo 1970-ųjų pradžios, tik dviem laikotarpiais S&P 500 indeksas buvo geresnis už JAV REIT. Keturiais iš šešių laikotarpių JAV REIT uždirbo teigiamą bendrą grąžą, o trimis iš šešių laikotarpių JAV REIT viršijo S&P 500.

„Dažniausiai tvirtinama, kad REIT lemta prasčiau dirbti, kai kyla palūkanų normos. Tačiau istorinių įrašų tyrimas rodo, kad tai klaidinga nuomonė “, – pranešime rašė Orzano ir Wellingas. „Didančios palūkanų normos nebūtinai lemia prastą grąžą.

Bernie Wasserman, Nekilnojamojo turto privataus kapitalo įmonės „Participant Capital“ prezidentas, teigė, kad įsitikinimas, kad REIT turi įtakos augančios palūkanų normos, yra pagrįstas tuo, kad jie suvokiami kaip likvidūs vertybiniai popieriai, kuriais prekiaujama labiau kaip akcijos ir obligacijos.

„Tai generuoja pajamomis pagrįstą grąžą ir ta grąža patiria spaudimą augant tarifams“, – sakė jis.

Nepaisant šio suvokimo, Wasserman teigė, kad REIT yra „kietasis turtas“ ir kad ilgalaikis investavimo laikotarpis nepastoviose rinkose paprastai veikia geriau.

„Taip, REIT dažniausiai nukenčia anksti, bet jie paprastai gerai veikia ilgą laiką, jei jie turi išteklius, kurie paprastai veikia gerai“, – sakė Wasserman.

Žinoma, REIT nėra vienintelė investicija į nekilnojamąjį turtą, galinti apsaugoti investuotojus esant infliacijai. Tomas Arnoldas, „McKinsey and Company“ vyresnysis patarėjas, teigė, kad nors REIT gali veikti kaip apsidraudimo priemonė esant didelės infliacijos aplinkai, privačios investicijos į nekilnojamąjį turtą tuo pačiu laikotarpiu greičiausiai pranoks REIT.

Leave a Comment