Žvilgsnis į vieno privataus SFR nekilnojamojo turto investicijų valdytojo strategiją

„Quinn Residences“, vienai šeimai nuomojama (SFR) nekilnojamojo turto investicijų bendrovė, įsikūrusi Atlantoje, surinko beveik 1 mlrd.

„Remiantis iki šiol pasiekta įmonės sėkme ir mūsų pasitikėjimu jos ateitimi, džiaugiamės pagilinę partnerystę su Quinn“, – sako Michaelas Simanovskis, Conversant Capital, privačių investicijų patarėjo, organizavusio Quinn kapitalo pritraukimą, įkūrėjas ir vadovaujantis partneris.

Quinn jau naudoja pinigus savo nuomojamų namų portfeliui kurti. 2022 m. sausio mėn. ji paskelbė apie planus įsigyti dar šešis vienos šeimos nuomos objektus Džordžijoje, Floridoje ir Karolinose. „Quinn“ bendradarbiauja su vietiniais plėtros partneriais, kurie statys bendruomenes, padidindami savo portfelį daugiau nei 50 procentų iki beveik 2300 namų 17-oje vietų.

WMRE susitiko su Quinn prezidentu Richardu Rossu ir aptarė įmonės augimo strategiją.

Šis interviu buvo suredaguotas dėl stiliaus, ilgio ir aiškumo.

WMRE: Kodėl Quinn sulaukė tiek daug akcijų partnerių susidomėjimo?

Richardas Rossas: Įmonė buvo įkurta remiantis visomis demografinėmis tendencijomis, kurios vyko per pastaruosius penkerius–10 metų, kai sensta „boomers“, senstantys tūkstantmečiai, žmonės, kuriantys šeimas ir kuriems reikia daugiau vietos – visa tai, ką skaitėte apie iki COVID. Ir tada atsirado COVID ir apipylė benzinu visoms toms tendencijoms.

Iš pradžių mes planavome surinkti 250 mln. USD nuosavo kapitalo. Iš pradžių surinkome 100 mln. USD, pasiekėme 250 mln. USD ir su visu COVID paspartėjimu bei viso kapitalo rinkų burbuliu sugebėjome, kai tik įrodėme savo koncepciją, tą nuosavą kapitalą sumažinti iki 1 mlrd. , šiek tiek daugiau nei 905 mln. USD – kiek daugiau nei keturis kartus daugiau nei pradėjome – tai leis mums per ateinančius trejus ar penkerius metus įsigyti ir eksploatuoti apie 10 000 namų.

WMRE: Kas jus nustebino, kai rinkote lėšas?

Richardas Rossas: Tikslinės paskirties bendrijų nuoma yra labai nauja koncepcija. Ir mane nustebino labai, labai įmantrių privačių investuotojų apetitas šiam produktui. Manau, kad pradinis didžiausias klausimas buvo: ar ši koncepcija yra perspektyvi, ir mes tai tikrai įrodėme. Dabar dauguma užduodamų klausimų yra: „Kiek yra kilimo ir tūpimo tako? Kokio dydžio ši pramonė gali išaugti?

Jei pažvelgsite į demografinius rodiklius ir statistiką, nemanau, kad tai yra reali. Jei pažvelgtumėte į surašymo duomenis, šioje šalyje trūksta keturių ar penkių milijonų vienetų, nes mums išėjus iš būsto krizės, jie nestatė namų.

WMRE: Norėdami parodyti šią paklausą, tikriausiai nurodytumėte savo užimtumą 90-aisiais ir nuomos augimą daugiau nei 10 procentų? Ką dar nurodytumėte?

Richardas Rossas: Norėtume atkreipti dėmesį į gyventojų pasitenkinimą. Mes apklausiame savo gyventojus ir jiems patinka privatumas. Jiems patinka gyvenimo būdas. Ir likti šiuose namuose vidutiniškai trejus metus. Tai daug ką pasako.

WMRE: Kas yra jūsų nuomininkai?

Richardas Rossas: Kai mes pradėjome, būčiau jums sakęs, kad dauguma mūsų gyventojų bus poros, įžengusios į 30 metų pradžią ir palikusios tradicinį dviejų–trijų miegamųjų butą ir persikels į namus, nes netrukus susilauks pirmagimio. , jie turi šunį ar du ir nori daugiau vietos. Turbūt trečdalis mūsų gyventojų patenka į tą kategoriją. Bet jei būtumėte manęs paklausę prieš metus ar dvejus, būčiau sakęs tris ketvirtadalius.

Šiek tiek nustebino mūsų nuomininkų, kurie nuomininkais pasirinko, skaičius. Jiems nereikia ar nenori pirkti būsto. Jie nori lankstumo. Jie nori priežiūros nereikalaujančio gyvenimo būdo. Maždaug trečdalis mūsų nuomininkų telpa į tą kibirą.

Kažkoks skaičius, gal trečdalis, gal 20 procentų, yra tuščių lizdų.

Esame gana konservatyvūs dėl savo gyventojų profiliavimo ir žinojome, kad mūsų gyventojas moka beveik tris kartus už nuomą. Mūsų vidurkis yra penkis kartus. Jautėmės labai patogiai įsitraukę į COVID, kad mūsų verslo modelis būtų tvarus. Ir tai pasirodė gana greitai.

WMRE: Kiek laiko investuotojai palieka savo pinigus pas jus?

Richardas Rossas: Investicijų laikotarpis yra ketverių ar penkerių metų klausimas. Bet jie yra ilgalaikiai savininkai. Tai nėra kažkas, ko reikia greitai atsukti, nes kartais privatus kapitalas yra žinomas. Dauguma mūsų investuotojų partnerių yra ilgalaikiai.

WMRE: Kokio dydžio jūsų namai?

Richardas Rossas: Jie vidutiniškai yra nuo 1700 iki 2400 kv. ft. o nuoma vidutiniškai svyruoja nuo 1600 iki 2500 USD. Kaina, jei ketinate pirkti tokį namą, būtų nuo 275 000 iki 300 000 USD.

WMRE: Ar jie yra išsibarstę svetainėje?

Richardas Rossas: Nr. Tai gretimos bendruomenės. Mūsų mažiausias turi 33 namus. Mūsų miela vieta yra 150–250 nuomojamų namų. Tai yra tai, ką paprastai galima pamatyti priemiesčio rinkoje, o tai būtų galima pavadinti padaliniu.

WMRE: Į kokius klausimus vis dar atsakote apie tai, kaip veikia individualūs nuomojami namai?

Richardas Rossas: Daug laiko praleidžiu ugdydamas bendruomenes apie tai, ką konkrečioje bendruomenėje reiškia vienos šeimos nuoma. Yra tam tikra reakcija arba NIMBYizmas. Jie sako: „Aš nenoriu, kad mano mažame miestelyje Šiaurės Karolinoje būtų daug nuomininkų“. Aš sakau, kad esame profesionalūs vadovai. Mūsų gyventojų kvalifikacija yra aukštesnė nei daugumos būstą pirkėjų. Tai yra didžiausias iššūkis mums. Ne tik Kvinas. Jis skirtas visiems šios pramonės atstovams.

Leave a Comment